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中梁控股债务结构持续优化 继续保持谨慎拿地策略

华夏时报 | 2021-08-30 14:12:56

2021年上半年,中梁控股集团有限公司(02772.HK,以下简称“中梁”)实现合同销售人民币950亿元,按年增长40%,已完成2021年销售目标1,800亿元的53%,稳居全国20强。

在8月25日上午举行的2021年中期业绩说明会上,中梁控股董事长及执行董事杨剑表示,“我们对完成本年度人民币1800亿的合约销售目标充满信心”。下半年,中梁将坚持既定的战略,包括坚持全国化布局,拓展多元化拿地,积极减杠杆、稳债务,优结构、降成本,持续优化组织结构、深入提升产品力等,“将继续保持务实、稳健的发展策略,继续稳居行业前20强”。

债务结构持续优化

8月24日晚间,中梁发布未经审核的半年业绩报告。半年报显示,集团(连同其合营联营公司)上半年实现合约销售金额950亿元,同比增长40%,完成全年销售目标(1800亿元)的53%。

“中梁一直坚持全国布局,深耕城市圈。”在8月25日上午举办的业绩沟通会上,中梁控股执行董事及联席总裁何剑介绍说,中梁上半年的销售来自140多个城市的300余个项目。从业绩集中度来看,超过20个城市的销售排名位于行业前十,TOP20城市的销售金额占全集团合约销售总额的50%;从城市贡献度来看,主要分布于经济基础及发展较好的长三角和中西部区域,分别占比58%、22%。其余城市业绩分布较为平均。

依托中梁精准的投资定位和高效的运营执行力,中梁上半年平均去化率达70%,回款率85%,销售均价为每平米约12600元,较去年平均销售均价每平米12500元略有提升,营运现金流为正值。上半年,中梁实现收入329亿元,同比增长39%,股东应占核心净利润15.0亿元,增长15%;毛利率为20.8%,与去年全年水平相当(21%)。

土地投资方面,中梁上半年买地全口径总金额为408亿元,其中二三线占比为89%,集中供地只占19%,拿地金额不超过销售占比的40%。游思嘉在半年业绩会上指出,“全年来看,拿地销售比例会比40%更低一点,大概在30-35%之间”。另外,按经济区而言,长三角占土地投资总额的51%;其次为中西部占比18%;海峡西岸占比12%;环渤海占比10%;而珠三角占比9%。按土地投资金额计算,位列靠前省份分别为浙江、江苏、安徽及山东。同期,公司战略性新进入长春、厦门及西宁。

值得一提的是,据何剑透露,中梁上半年积极应对区域经济与政策变化,板块轮动趋势,集团坚持稳健的投资布局策略,其中获取项目以中小型规模为主,总地 价5亿以下占比58%,总建面20万平米以下占比88%,有效的分散了投资风险。

据半年报,截至2021年6月30日,本集团连同其合营联营公司的总土地储备约为6,580万平方米(含已售的建筑面积),覆盖全国五大经济区155个城市,土储规模稳步增厚,为未来销售增长确保充足的可售货值供应。游思嘉认为,土储与可售货值充裕,支持中梁长远稳步发展。

规模增长、土储充裕的同时,上半年中梁响应政府对房地产的调控主调,严守纪律积极控杠杆,总有息债务和净负债率处于行业较低的水准:截至2021年6月30日,集团的总有息负债约546亿,净负债率约为56%,融资成本约8.3%。同时,加权平均融资成本降至8.3%,非受限现金短债比为1.2倍,2个数据较去年年底均有所优化,处“黄档”之列。

持续优化的债务结构、均衡向上的稳健发展助推中梁获得行业领先的信用评级。今年3月及5月,两家国际评级机构穆迪与惠誉分别上调中梁控股信贷评级展望由B1(稳定)至B1(正面)及由B +(稳定)至B +(正面)。

继续保持谨慎拿地策略

中期业绩说明会上,中梁控股董事长兼执行董事杨剑对“下半场”充满信心。

“我们对完成本年度人民币1,800 亿的合约销售目标充满信心。”杨剑解释说,尽管今年以来严控严苛,行业发展危中有机,未来国家政策更大幅度倾向都市圈区域,圈内具潜力城市将出现结构性机会。长期来看,中国政府力求“稳房价、稳地价、稳预期”的政策定调已逐渐明朗,确保房地产市场的平稳健康发展。而中梁控股审时度势,紧跟政策导向,始终贯彻既定的战略,维持稳健经营。

游思嘉补充说,“今年(上半年)的交付还是顺利。我们下半年继续有其他比较好的这个收入,所以今年下半年还有明年,确认收入的增长还是有比较良好的保证。”其称,中梁布局的重点城市表现较好,项目销售情况也较为可观,达到预期。下半年供货充足、均衡分布,且地域分散,因此有信心完成全年销售目标。“下半年从规律来说是房地产重点营销周期,我们将紧跟市场节奏,按计划推货,稳定经营。”

不仅如此,游思嘉预计全年下半年的毛利率水平也应该会维持稳定。其同时强调,作为“黄档”房企,中梁也是少数在一年之内即可以“降档”的企业:“未来我们可以在三条红线下的整体财务管理方面继续优化,保持稳健。”游思嘉直言“公司还有进一步降杠杆的空间”,今年下半年和明年准备好继续延续国家降杠杆的政策。

面对充满挑战的下半年房地产市场,杨剑指出,中梁控股将坚持既定的战略,包括坚持全国化布局,拓展多元化拿地,积极减杠杆、稳债务,优结构、降成本,持续优化组织结构、深入提升产品力等,“将继续保持务实、稳健的发展策略,继续稳居行业前20强”。

据何剑介绍,具体而言,在投资方面,中梁将紧跟政策导向,深耕都市圈,保障未来持续稳健经营。

例如,在基本完成全国化布局的基础上,中梁的整体投资方向从“扩张”转向“深耕”,将持续深度研究各地政策、投资及销售环境,在既有布局下选择市场基础好的区域长期深耕;重点城市宅地供应“两集中”致获地竞争白热化,中梁的投资布局就会关注二线等能级较高城市、关注都市圈内的三线城市,保证安全与利润。

同时,中梁也将精准控制投资节奏,投资拿地不完全铆定竞争较为激烈的上半年,留有部分资金到下半年窗口期,并积极推进获地方式多元化,下半年将持续打开多元获地渠道,如产城、商业、并购等,以此分散集中供地带来的竞争压力。此外,中梁也会全面提升与行业头部房企、地方龙头企业的合作,强强联合,取长补短,优势互补。

基于上述投资策略,对于《华夏时报》记者提出的土地两集中的影响,何剑回应称,中梁对于集中供地依赖度不是特别高,大约会占整体投资的20%左右,公司不会购入区域竞争较高的项目,“这不符合中梁的投资理念”。其称,上半年,在不少可投资的二三线城市,中梁遵守严格的土地收购流程和标准,因此并无购入竞争激烈成本过高的土地,“不符合我们的投资标准”。

其称,未来中梁投资会坚持多元化拿地,可以分散集中供地带来的压力。比如,今年上半年,公司加大力度拓资多元化买地,透过产城、商业等增加优质土储,多元化买地占约25%,未来随着各大区深耕,勾地产城并比例有望进一步提升。

稳团队、优组织、控编制、提人效

值得一提的是,在业绩沟通会上,管理层也就近期地产公司裁员进行了相关回复。

在优化人员和组织架构方面,管理层透露,今年中梁调整幅度不大,组织架构整体稳定。但对内部人员提出了更高要求,控编制、优结构双管齐下,以此提升人效,实现员工收入的增长。

一方面,控编制,减少外部招聘。但管理层解释说,“控编”并不意味着员工优化,而是充分挖掘内部人才资源,充分给内部人员机会。控编制的核心是人才的精细化管理,为了适应和匹配当前企业发展规模和现状。

控编过程中,中梁同步推出了内部“涌动计划”,就是让人才在组织内部流动起来。据悉,在发掘内部机会中,今年上半年中梁一直在做好后备干部的储备和内部竞聘,包括了运营、工程、成本、设计等各条线。充分的梯队建设是能够防止因市场变化带来的人才断档。

《华夏时报》记者注意到,在精细化管理,明确职责权限之下,中梁始终强调内部员工的稳定性。事实上,上半年中梁骨干加薪比例接近 11%,远超同期行业其他企业。而 2021 年中梁整体薪酬包也增长了 3.4%。中梁一直坚持,“符合中梁价值观、志同道合的人,愿意长远发展的,公司会给予足够的激励”。

  • 标签:中梁控股,债务结构,持续优化,中期业绩

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