曾多次入围房地产行业综合实力五十强的景瑞控股规模原地踏步、行业排名徘徊百位。
近日，景瑞控股(01862.HK)披露了2020年业绩公告，2020年实现收入约127.82亿元，同比下降约3.8%，销售面积115.77万平方米，同比下降4.21%，行业排名跌至第92位。毛利率连续三年下滑，2018年和2019年分别为22.6%和20.2%，2020年进一步下降至19.6%。
景瑞控股的融资成本在行业内仍处于偏高水平，去年的财务成本超过20亿元。去年有息负债上升至214亿元，若剔除内存外货部分，有息负债总额约为198亿元。
公开信息显示，景瑞控股近来在海外发行的债券利率已明显处于高位，据不完全统计，其在2020年发行的三笔美元债，票面利率均高于12%。
景瑞控股联席主席兼首席执行官闫浩表示，2020年会适当加杠杆，原因在于拿地方面比较积极主动，业务规模增加和投拓力度有所加强。
地产销售增长放缓毛利率连年下滑
2013年登陆资本市场的景瑞控股，在2016年销售额突破百亿，实现合约销售167.8亿元，同比增幅达93%。但随后规模增长开始放缓。
长江商报记者梳理发现，近几年，景瑞控股的销售规模一直在250亿元左右徘徊。数据显示，2017年-2020年，景瑞控股分别实现签约销售额183.73亿元、252.36亿元、251.59亿元、255.07亿元。2020年销售额同比增1.38%，销售面积115.77万平方米，同比下降4.21%，行业排名跌至第92位。
规模原地踏步的同时，公司毛利率连年下滑，2018年-2020年分别为22.6%、20.2%、19.6%。
值得一提的是，2020年，景瑞控股实现净利润约12.73亿元，相比去年的净利润12.85亿元，基本持平。但同期公司因银行存款利息收入增加和境外债务因美元汇率下降导致汇兑收益增加，产生融资收益10.14亿元;以土地前期整理成本补偿款、补助为主的其他收入2.23亿元;以出售附属公司和股份收益为主的其他收益3.27亿元。如果剔除这些因素，公司主营业务或许难有盈利。
景瑞控股表示，去年收入与毛利均出现下滑，其原因与年內交付情况直接相关，交付物业包括合肥、杭州和上海的项目，销售物业收入由2019年的123.66亿元下降约3.2%至2020年的119.73亿元，主要由于年内物业交付面积减少所致。
土地储备也未出现明显增长，2016年-2019年间，景瑞控股的土地储备分别为302.3万平方米、440.6万平方米、480.4万平方米、470.8万平方米。景瑞控股管理层曾在2019年业绩会上表示，景瑞控股的土储略微偏少，彼时的土储不能支撑未来2年的发展。
2020年，景瑞控股在重庆、上海、武汉等地共获得15个项目，增加土地储备总建筑面积约215.97万平方米，项目总投资额约117.45亿元。截至2020年底，景瑞控股拥有的土地储备合计总建筑面积约为495.75万平方米，同比增长5.3%，可以满足集团未来二至三年的开发需要。
从城市布局来看，景瑞更强调对核心一、二线城市的布局，这些区域可售货值占比达到90%。
频发高息债负债率达83.46%
去年，公司的融资成本达到20.43亿元，是景瑞控股难以盈利最大的影响因素。
公开信息显示，景瑞控股近来在海外发行的债券利率已明显处于高位，据不完全统计，景瑞控股在2020年发行的三笔美元债，票面利率均高于12%。
2020年3月、6月及11月，景瑞控股发行1.9亿美元、1.5亿美元和2.4亿美元分别于2022年3月、2022年9月、2023年2月到期的优先票据，利率分别为12.75%、12%和14.5%。
今年又发一笔高息债。3月17日，景瑞控股发布公告称，将发行本金总额为1.1亿美元的额外票据，于2023年到期，票面利率为14.5%。景瑞控股表示，这笔额外票据发行所得款项净额用于现有债务再融资。
加杠杆扩储，融资成本高企下，债务压力逐渐凸显。景瑞控股未偿还借款总额由2019年末的190.05亿元增加至2020年末的214.45亿元。截至2020年12月31日，公司未动用银行信贷约为265.46亿元，涉及为借款抵押的资产金额为143.84亿元。
2020年，景瑞控股资产负债率约83.46%，连续两年同比微涨，剔除预售账款后资产负债率较上一年度降低5个百分点至66%，现金短债比1.5，为绿档房企。
对此，景瑞控股方面表示，将持续改善负债水平与结构，将资产负债率等关键指标控制在“三道红线”政策要求的范围内。
转型“轻资产”着力物管业务
2017年，景瑞控股开始着手转型，以“轻资产”为核心，推出优钺资管、景瑞地产、悦樘公寓、锴瑞办公、合福资本五大业务平台。业务涵盖地产、公寓、办公、房地产基金和生态圈投资等。
不过，由于长租公寓破产倒闭、频频暴雷和政策的监管调整，2019年，公司不再于财务报表中披露悦樘公寓的规模，只单纯披露出租率。去年，公司将原有的五大业务平台进一步调整优化为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本五大业务平台。
2020年，景瑞控股将公寓和办公业务合并至不动产管理，并将物业服务列为重点。物业销售已成为集团最为主要的经营业务，其收入约占集团年内总收入93.7%。
2020年，景瑞服务城市布局从35个扩张至50个，增幅42.9%;在管项目从184个增加至325个，增幅76.6%;管理面积从2519万平方米增加至4680万平方米，增幅85.8%。新增合同金额2.62亿元，实现收入4.92亿元，经营规模实现跨越式增长。今年，景瑞控股称，销售规模要突破三百亿。
2020年，共有17家物业服务企业在香港上市，这给了景瑞控股另一条发展思路。据业内人士称，景瑞控股今年会启动分拆物业服务公司——景瑞服务的上市计划，预计将于2022年完成上市。值得一提的是，景瑞服务除了住宅业态外，也为商业广场和高档公寓等多种物业提供物业服务。
